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土增税清算税企争议的20个问题(3)

时间: 2018-10-11 17:05 作者:浙江新闻 来源:网络整理 点击:

财税字【1995】48号规定:“在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。”该规定对兼并中的房地产权属转移给予了暂免征收土地增值税的税收优惠待遇。但何为“兼并”呢?根据《公司法》的规定,公司合并分为吸收合并和新设合并。兼并的概念是单指吸收合并还是包含了吸收合并和新设合并两种类型呢?由于中央的立法文件缺乏明确表述,这也成为实务中争议的问题之一。

十六、整体资产转让是否征收土地增值税?

企业将其资产(含土地使用权或不动产)与其有关的债权、债务、劳动力一起打包转让时,是否应单独对资产包中的土地使用权或不动产征收土地增值税?云南地税局曾以云地税一字[2001]1号文件保山市地税局批复:“对企业是由人(企业劳动者和经营管理者)和物(企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地)组成的统一体,企业整体资产出售或整个企业所有权转移,并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移,而是整个企业(包括人和物)的产权发生转移。因此,根据现行税法规定,对企业整体资产出售或整个企业所有权转移的行为,不征收营业税和土地增值税。”但除了云南地税外,其他省份没有发文明确。笔者接触到某借壳上市案例,在壳上市公司将整体资产转让时征收了土地增值税,金额高达数千万元。

十七、股权转让是否征收土地增值税?

由于企业转让房地产需要缴纳土地增值税、营业税及附加,受让方需要缴纳契税,而股东转让持有公司股权只需要缴纳所得税和印花税。因此,有些企业将转让资产行为改变交易模式,变成企业股东转让持有公司100%股权。如果企业以转让股权方式转让房地产,税务局是否有权力对该股权转让行为征收土地增值税呢?国家税务总局曾在国税函〔2000〕687号中对深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权一案给广西省地税局批复:“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100 %的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税”。但该文件仅是针对个案且仅批复至广西省地税局。基层税务局是否有反避税的权力对股权转让行为刺破公司面纱征收土地增值税?启动反避税要满足什么样的条件,反避税应遵循何种程序,企业有何救济渠道?由于缺乏明确的规定,导致实务中税企常常因这些问题发生争议。

十八、“四项成本”不实如何核定征收?

国税发【2006】第187号规定:“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费,实务中一般被简称为“四项成本”。上述文件赋予各省税务局对“四项成本”不实以“核定”的权力,并将核定方法下放至各省税务机关确定。但何为“四项成本”不实呢?例如北京地税局制定了四项开发成本的造价扣除标准(即《分类房产单位面积四项成本核定表》),向社会公布。当房地产开发企业土地增值税清算时申报的四项成本扣除额明显高于该分类房产单位面积四项成本扣除金额标准,又无正当理由的,则依据公布的造价标准扣除。“明显高于”实务中如何来把握呢?“合理理由”如何来把握?北京地税局是否有权力基于四项成本金额超标又无理由,就认定四项成本不实而启动核定征收?除北京外,大连、福州、青岛、成都等多地均出台类似的四项成本不实核定征收的规定。国家税务总局是否有权力授予基层局核定四项成本的权力?四项成本不实的认定应遵循何种标准和程序?

十九、如何认定“价格明显偏低且无合理正当理由”?

国税发【2009】91号规定:“在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。……(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。”在实务中,何为“计税价格明显偏低”和“正当理由”常常是税企争议的焦点。例如对明显偏低的认定,是低于销售均价的20%、30%还是50%?再如笔者曾接触到某案件,某房地产开发企业在受让土地时,根据土地所在地政府的要求,在开发产品中需提供若干平方米房地产(包括住宅和非住宅),并且约定的房价低于成本价。此时是否认定该计税价格有合理正当理由?企业认为不应进行调整,但税务局坚持该房屋以成本价销售给政府,计税价格明显偏低且不具备合理理由。

二十、纳税人结清土地增值税的时间

(责任编辑:威展小王)

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